Abeceda obezřetného investora – IV. díl

Rubrika: Co se jinam nevešlo

Dnes se podíváme na úvěry ze stavebního spoření. Předchozí díly abecedy najdete zde: 1. díl, 2. díl a 3. díl.

Úvěry ze stavebního spoření

Existují dva druhy úvěrů ze stavebního spoření: přidělený úvěr (některé spořitelny ho nazývají např. řádný úvěr) a překlenovací úvěr (některé spořitelny ho nazývají např. meziúvěr). Rozdíl mezi nimi je zásadní a každý má své výhody a nevýhody.

Přidělený úvěr

Pro jeho získání musíte splnit 3 podmínky, které ukládá zákon o stavebním spoření. Je to:

  • smlouva o stavebním spoření musí existovat min. 24 měsíců,
  • na smlouvě musí být naspořena určitá částka,
  • musí být splněn parametr ohodnocení (některé spořitelny ho nazývají např. hodnotící číslo).

    První podmínka je jasná, i když mám na smlouvě naspořeno třeba polovinu cílové částky, přidělený úvěr nedostanu, pokud smlouva neběží alespoň 24 měsíců.
    Druhou podmínku má každá spořitelna jinou, většinou je třeba mít naspořeno 40 % nebo 50 % cílové částky. Ty peníze se tam můžou naspořit postupně nebo jednorázově.
    Třetí podmínka je nejkomplikovanější. Na výpočet parametru ohodnocení existuje neuvěřitelně složitý vzoreček, kterému rozumí asi jen ten, kdo ho vymyslel. Pokusím se to co nejjednodušeji vysvětlit. Je to číslo, které roste v závislosti na tom, jak často spoříte, zda dáváte mimořádné vklady a jak dlouho smlouva existuje. Každé čtvrtletí se číslo mění (roste) a každá spořitelna má požadovanou výši tohoto parametru stanovenou jinak. Jedinou možností, jak ho ovlivnit, je dát vysoký mimořádný vklad nebo prostě spořit normálně a čekat až číslo bude časem dostatečně vysoké.

    Pokud spoříte klasicky 0,5 % z cílové částky (např. 500,- měsíčně při cílové částce 100 000,-), naspoříte 40 % cílové částky po cca 5,5 letech, smlouva 24 měsíců tedy už běží a zhruba i v té době má parametr takovou hodnotu, že máte nárok na přidělený úvěr.
    Protože splnění podmínek přiděleného úvěru není jednoduché, budete odměněni tím, že jeho vyřízení je jednoduché a je to levný úvěr. U těchto úvěrů není třeba dokládat příjmy, není třeba ručitel, dokládáte pouze účel, na který hodláte úvěr využít. Úroková sazba se pohybuje od 3 % do 6 % p.a .
    O tento úvěr nelze požádat, stavební spořitelna sama hlídá, kdy splníte podmínky pro získání a písemně Vás o tom informuje. Pokud úvěr momentálně nechcete, ale třeba někdy do budoucna by se Vám hodil, nenechte se zpracovat prodejcem o tom, že si úvěr musíte vzít teď hned nebo že musíte přestat spořit a udělat si novou smlouvu. Můžete spořit normálně dál a o úvěr požádat kdykoli později. Jen si musíte uvědomit, že tím, že spoříte, si snižuje výši úvěru. Stavební spořitelna Vám půjčí pouze cílovou částku a tím jak spoříte, se jí blížíte a snižujete si výši úvěru.

    Překlenovací úvěr

    Tento úvěr Vám spořitelna sama nenabídne a musíte si o něj sami požádat. Jak už jeho název napovídá, překlenuje období, než získáte nárok na přidělený úvěr. Takže třeba smlouva Vám běží několik let, ale máte málo naspořeno, nebo nemáte třeba vůbec žádnou smlouvu o stavebním spoření a chcete úvěr. Všechny stavební spořitelny nabízejí překlenovací úvěry s 0 % akontací. To znamená, že si můžete jeden den uzavřít stavební spoření, a druhý den žádat o překlenovací úvěr.
    Pokusím se Vám vysvětlit princip překlenovacího úvěru.
    Máte 2 účty – stavební spoření, kam jste povinni spořit, ale peníze nespoříte pro sebe, ale peníze připadnou stavební spořitelně a úvěrový účet, kam posíláte úroky. Ty se pohybují od 5 do 8 % p. a. Na účet stavebního spoření dostáváte normálně státní podporu a spořitelna Vám vklady úročí. Když splníte podmínky pro získání přiděleného úvěru, spoření se ukončí, banka si peníze ponechá a Vy začínáte splácet přidělený úvěr.

    Např. cílová částka je milion, Vy si uděláte novou smlouvu o stavebním spoření. Splátka je 6 500,- měsíčně. 4 500,- jde na úrokový účet a 2 000 ,- jde na účet stavebního spoření. O tuto částku se Vám měsíčně jakoby snižuje dluh. V momentě, kdy smlouva běží alespoň 24 měsíců, máte naspořeno 400 000,- nebo 500 000,- (záleží na konkrétní spořitelně) a parametr ohodnocení je dostatečně vysoký, banka Vám napíše dopis, že překlenovací úvěr končí a Vy již dlužíte jen 500 000,- nebo 600 000,- a začínáte splácet přidělený úvěr.
    Splátka přiděleného úvěru bude podobně vysoká, ale je to úvěr výhodnější a to proto, že po celou dobu překlenovacího úvěru jste platili úroky z milionu, i když jste měli na stavebním spoření třeba 300 000,- a dlužili tak de facto jen 700 000,-. To u přiděleného úvěru platíte úroky jen ze skutečné výše úvěru, takže úvěr je rychleji doplacen, protože větší část ze splátky jde na umoření dluhu a ne jako u překlenovacího úvěru, kde jde větší částka na úroky.
    Spousta klientů se nad tím rozčiluje, ale bohužel jinak to nejde. Vaše splátka je blokována na účtu stavebního spoření, to existuje jakoby odděleně a Vy máte prostě půjčený milion, který se v určitém okamžiku splatí větší částkou (penězi ze stavebního spoření).

    Na co si dát pozor? Třeba na to, když se zeptáte, kolik přeplatíte a bude Vám sděleno, že max. 1/3. Stačí si vzít papír a tužku a počítat.
    Chcete milion na 25 let. Z toho 14 let budete platit překlenovací úvěr. Úrok bude 5 % p. a. což znamená ,že každý rok zaplatíte 50 000,-. To si vynásobíme 14 roky a jsme na částce 700 000,-, dalších 11 let budeme platit úroky nižší,ale stejně se celkem dostaneme přes milion na úrocích. V potaz ale musíme vzít, že po dobu překlenovacího úvěru dostaneme 14x státní podporu 3 000,- ročně, spořitelna nám naše vklady úročí a zaplacené úroky si můžeme odečíst z daňového základu. Abyste co nejméně přeplatili, doporučuji si místo toho, aby si jeden z manželů vzal milion, tak aby si každý z manželů půjčil 500 000,- a státní podporu 3 000,- budou dostávat oba dva.

    Pozor – to, že jste na něco dostali úvěr ze stavebního spoření, neznamená automaticky, že si i úroky budete moci odečítat z daní. Např. dostanete úvěr na koupi družstevního bytu, ale zákon v tomto případě neumožňuje úroky z daní odečíst. Poradci Vám v tomto nesmí radit, informujte se přímo na finančním úřadě.

    Na závěr bych ještě porovnala hypotéku a překlenovací úvěr.
    Dodnes si mnoho lidí myslí, že úvěr ze stavebního spoření je dobrý tak na výměnu oken nebo modernizaci koupelny. Já tvrdím ,že je plnohodnotným konkurentem hypotéky.
    Vyřízení trvá zhruba stejně dlouho. Poplatek za vedení účtu je u stavebního spoření většinou 25,- měsíčně, u hypotéky většinou 150,- – 500,- měsíčně. Poplatek za vyřízení hypotéky začíná na 10 000,-, u stavebního spoření končí na 15 000,-. Hypotéku můžete předčasně splatit jen ve výročí fixace, u stavebního spoření můžete dát kdykoli zdarma mimořádný vklad nebo celý úvěr doplatit. U překlenovacího úvěru platíte úroky z celé půjčené částky, u hypotéky pouze z aktuální výše dluhu. Hypotéku můžete použít i na koupi rekreačního objektu, úvěr ze stavebního spoření na to použít nelze. Takže pokud se rozhodujete mezi hypotékou a stavebním spořením, zamyslete se nad tím, zda chcete úvěr dřív splatit nebo dávat mimořádné splátky. A porovnat všechny poplatky s vyřízením spojené.

    Jelikož jsem se zase rozepsala, spotřebitelský úvěr si nechám na příště.

    Napsal/a: Lussy

  • Toto taky stojí za přečtení!

    Nevítaní hosté v ústní dutině

    Malé oválné vřídky trápí až 25 % populace. Objevují se v ústech nečekaně, ale ti z vás, kteří se s afty

    Čtu dál →

    Pořízení tažného zařízení je snadné a cenově výhodné

    Disponovat vozem bez tažného zařízení není žádný hendikep, jak by se mohlo zdát. Pokud potřebujete využívat přívěsný vozík, karavan, nosič

    Čtu dál →

    Cyklistické dárky pro malé i větší cyklisty

    Máte doma nadšeného cyklistu a nevíte, co mu pod stromečkem udělá největší radost? Podobným problémem se rok, co rok

    Čtu dál →

    Odpovědi, názory, dotazy, postřehy čtenářů (20 vyjádření)

    • Lussy

      bokul,
      tak v tom případě, to nebyl překlenovací,ale řádný úvěr. Okamžikem podepsání úvěrových smluv není nárok na státní podporu. Na to ho měl ale poradce upozornit.
      S tím už se zpětně bohužel nedá nic dělat, je to prostě životní zkušenost.

    • bokul

      Jeste se kratce vratim k mnou popsanemu pripadu – taky jsem si myslela, ze normalne bezi statni podpora, ale videla jsem to cerne na bilem, od podepsani toho predschvaleneho uveru nebyla pripsana jedina statni podpora a manzel dalsi stavebko nemel. Silne pochybuji, ze by mu snad nejaky poradce rekl, ze ma podepsat, ze nechce statni podporu. No jo, uz to stejne nejde zmenit, nebo snad ano?

    • ctiradka

      Jj, já jsem to pochopila…. Akorát jak říkám, když mám na spořícím účtu vyšší úrok, než na stavebku, tak je pro mne zajímavé stavebko hlavně kvůli státním dotacím… zajímavost ohledně úroku z úvěru bude aktuální, až bude mít prcek více let…. Ted mě zrovna úroky z úvěru moc nezajímají, když se sotva narodil.. Ale moc děkuji za vysvětlení, protože jsem si trochu ujasnila, jak to s těmi úvěry je, co musím splnit a co ne…takže vím, že za pár let už nad případnými výhodami hodnotícího čísla uvažovat budeme i u dětských smluv… (do budoucna, aby měli děti lepší úrok…), ale opravdu ted mi to přijde ještě zbytečné…

    • Lussy

      Jasně, ctiradko, můžeš peníze po 6 letech vybrat udělat další, ve 12 letech a v 18 letech zase další. Ten můj příklad byl pro toho, kdo chce něco dětem naspořit, aby to bylo jen jejich a zároveň chce aby měli co nejvyšší nárok na úvěr.
      A jestli tvoje poradkyně nezná rozdíl mezi tarify, tak by měla jít na úplně první školení, tohle je základ a to dost důležitý.

    • ctiradka

      Lussy, já si fakt nějak nemyslím,že by moje finanční poradkyně byla takový dravec…. Jsem si jenom myslela, že se „spletla“, ale po tom, co jsem díky Tobě pochopila rozdíly mezi těmi tarify, tak si říkám, že jestli to ví, tak se splést nemohla…Tak nevím, jeslti je možné, že to sama nechápe… to je ale asi stejně jedno….

    • ctiradka

      Lussy, dítěti je 20 dní… 🙂
      Takže já to vidím spíše tak, že dáme 300tis a budeme spořit tak, abychom měli max. státní podporu… Pokud budou stejné podmínky i nadále (a pokud to finančně utáhneme i nadále), tak za 6 let peníze vybereme a použijeme na cokoliv a uzavřeme další stavebko…. a budeme spořit dále.. Asi tak.. Prostě asi bude mít malý stavebko, ale počítám, že hned „to první“ nedostane v osumnácti.. Přijde mi nesmyl dávat tak vysokou částku a nechat docela dost peněz ležet 18 let na stavebku a přijde miz ase zbytečné dávat jenom 300kč měsíčně a nemít max. státní dotaci, protože to si ty prachy můžu nechat na spořícím účtu, kde je úrok 2,8procent…že… takže jak říkám, viděla bych to na 300tis, budeme spořit minimálně těch 6 let (možná déle, podle toho, jestli peníze nebudeme potřebovat), když tak zrušíme a zřídíme nové stavebko….. Jde to tak, ne????

    • Lussy

      ctiradko,
      jestli chcete dávat částku pro plnou státní podporu a dítěti je třeba 8 let, pak dáte do jeho 18 let 10×20 000+dostane 10x st. podporu 3 000+ nějaké úroky takže tam bude v 18 letech dejme tomu 270 000. Pak by to chtělo cílovu částku 700 000,aby ty úspory dělali 40 % z cílové částky. To lidi dělají nejčastěji. Pokud byste peníze potřebovali dřív, tak je prostě vybere, akorát jste na začátku dali velký poplatek za smlouvu. Nebo udělejte těch 300 000 a když uvidíte, že peníze nejsou třeba a do těch 18 let spořit chcete, tak to na těch 700 000 navýšíte potom. Otázka je o co všechno můžete navýšením přijít (snížení úroků atd). Prostě všechno má svoje pro a proti a každýmu vyhovuje něco jinýho.
      Docela by mě zajímalo, jaký názor by na to měla ta tvoje příbuzná. Docela jí tipuju, že by vám udělala milionovou smlouvu a vůbec takový „detaily“ neřešila.

    • ctiradka

      Aha, takže když tak navyšovat cílovou částku dítku není taky řešení….
      To, koukám, že si budeme muset ještě promyslet, jakou smlouvu dítku uzavřeme….
      zase když budeme spořit těch 300kč měsíčně, nebude tam plná státní podpora…
      Musíme si promyslet, jestli mu cheme teD uzavřít smlouvu s tím, že tam fakt budeme dávat těch třeba 300kč a na smlouvu opravdu nesáhneme těch 18let…. Nebo jestli dávat více, abychom měli plnou státní dotaci s tím, že smlouvu třeba po nějaké době zrušíme … a uzavřeme dítku potom novou… Jenže když mu dáme stejně cílovou třeba 300tis, tak za to si byt stejěn nekoupí (kdo ví, kolik budou za 18 let stát byty, že..), stejěn bude msuet změnit cílovou částku…třeba jednou…..takže musíme asi promysleta strategii více….

    • Lussy

      Ctiradko,
      chápeš to správně, než se dostaneš na to tvoje potřebné číslo, naspoříš kolem 60 % cílové částky. Dá se to udělat tak,že v okamžiku, kdy je tam 40 % přestaneš spořit a čekáš jen ty roky než číslo doběhne. Pak si půjčíš 60 % a zároveň máš úvěr kolem 4 %.
      Ale pokud na smlouvu chceš pořád spořit, pak opravdu můžeš naspořit 200 000 než to číslo bude dostatečně vysoké.
      U těch dětí je to myšleno tak, že se nespoří 0,5 % z cílové částky ale míň. Tak aby tam bylo v 18 letech (kdy si dítě může samo žádat o úvěr) teprve těch 40 %. Takže se třeba udělá smlouva na 200 000 a spoří se 300,- měsíčně. Tohle se prostě musí spočítat dopředu. Protože pomalá varianta je nanic, když tam skoro všechno naspoříš a dítě si sice může výhodně půjčit,ale je to jen pár tisíc.
      A k tomu navýšení – na to pozor. Při každém zvýšení nebo snížení cílové částky se hodnotící čísto přepočítá a adekvátně změní. Takže máš třeba číslo 70, cílovku 300 000 a naspořeno 200 000. Tak to zvedneš na 500 000, tím pádem ty úspory dělají 40 %,ale parametr klesne zhruba o polovinu. To číslo totiž taky hodnotí poměr mezi cílovou částkou a výší úspor.

    • ctiradka

      Lussy – k té pomalé variantě..jeslti ještě můžu.. Budem etotiž uzavírat smlouvu na dítko…. Znamená to, že hodnotící číslo roste pomaleji, takže při pravidelném spoření dosáhnu na úvěr až tak za 11 let.. (no, počítám, že to už potom ale zase naspořím skoro celou částku… ), ale stejně na dítko úvěr brát nebudu, že.. Takže je to vhodná varianta, protože počítám, že budu spořti do 18let a potom bude mít on k dispozici nejvýhodnější úvěr, dkyby potřeboval??? Je to tak???? No, ale když to vezmu, tak za 11let tam dám 220tis kč, státní dotace 33tis, nějaké úroky…takže do 300tis cílové mi moc nezbývá… Cílovu ale můžu kdykoliv zvednout a poamlá varianta mi zůstává, jo? Nemění se to hodnotící číslo, dkyž dodatečně zvednu cílovou částku????

    • ctiradka

      Lussy, tak já si do dneška myslela, že když budu spořit pravidelně tu svou částku po dobu, kdy je daná lhůta na spoření (5 nebo 6 let), tak že je jisté, že mám nárok na úvěr… A po dnešku vidím, že to tedy není pravda – viz to hodnotící číslo… To je mi ale fakt překvapení, že i kdž mám naspořeno 40procent a spoření 6 let… TO jsem teda netušila. takže jestli sjem správně pochopila ty tarify…Tak u toho standartního když budu spořit zhruba těch 9 let jak píšeš, tak potom bude to hodnotící číslo asi takové, abych mohla brát úvěr, jo?
      To bych tam ale zase při 18000kč ročně vložila nějakých 162tis, plus 40500 jsou státní dotace, něco úroky, takže na úvěr si potom můžu vzít jenom necelých 100kč (když cílová je 300tis)??? chápu to správně? protože mi se to zase nějak nezdá, dkyž 40procent z naspořené částky je 120ti, tak jakto, že mě tímto spořitelna nutí si tam naspořit třeba 200tis????
      A jestli to tak je, tak potom už vůbec nechápu, jak mi ta moje finanční poradkyně mohla tvrdit, že nemohu přespořit oněch 40procent, když u té standartní varianty není možné úpři pravidelném spoření po dobu zákonné doby spoření dosáhnout takového hodnotícího čísla, abych mohla čerpat úvěr…..

    • Lussy

      quendolino,
      určitě je to výhodné a spousta lidí to tak dělá. Mimořádným vkladem získáš větší státní podporu, větší úroky z vkladu, naroste ti víc bodové ohodnocení, tím pádem kratší dobu platíš překlenovací úvěr a tím pádem ušetříš na úrokách.

    • Lussy

      babofko,
      stavební spořitelny nemusí povinně RPSN uvádět, když je úrok 5 %, tak RPSN je asi 6 nebo 7 %, takže to pořád vypadá děsně lákavě. Lidi si prostě jen neuvědomí že těch „pár“ procent budou platit 25 let a ono se to za tu dobu nasčítá.

    • Lussy

      bokul,
      tak ten zarezervovaný úvěr se mi s prominutím zdá jako ptákovina. Existují tzv. pohotovostní úvěry, kdy se úvěr vlastně vyřídí a čeká se na něco,a pak se čerpají peníze. Ale tyhle peníze banka drží max. 2 roky,státní podpora se normálně dostává, protože pořád běží stavebko (to by musel mít 2 smlouvy a tahle by byla bez st. podpory).
      Manžel asi narazil na dravce. Ten shrábnul provizi a manžel střechu přitom vůbec nedělal. Tyhle připravené úvěry jsou dobré třeba když sháníš byt a nechceš aby ti utekl. tak vyřídíš úvěr a pak už jenom přineseš kupní smlouvu a peníze se rycle převedou prodávajícímu. Ale v případě rekonstrukce tenhle úvěr nemá vůbec smysl. Někdy jsem ho udělala, když se měli zvedat úrokové sazby, tak to lidi vyřídili za starých podmínek,ale aby 3 roky se nic nedělo, to jsem nezažila.

    • Lussy

      ctiradko,
      každá stavební spořitelna má většinou 3 tarify. Pokud jenom spoříš, je ti celkem jedno jaký máš. Jmenují se u každé spořitelny jinak,ale v zásadě to je:
      1. rychlý tarif (varianta) – hodnotící číslo rychle naskakuje, přidělený úvěr se získá co nejrycheji to jde, úrok je nejvyšší ze všech variant, obvykle kolem 5 % p.a., úvěr se splácí rychle (většinou 7 let)
      2. standardní tarif – hodnotící číslo naskakuje pomaleji (to máš asi ty, chtělo by to předělat, nic za to nedáš a kdyby došlo na úvěr je to lepší), přidělený úvěr se získá za cca 9 let, splátka je kolem 4 %, splácí se asi 11 let
      3. pomalá varianta – hodnotící číslo skoro nenaskakuje, na přidělený úvěr se čeká i 11 let. Úrok je kolem 3 % a úvěr se splácí hodně dlouho. Já tuhle variantu dělala akorát na dětské smlouvy,aby až budou dospělí si mohli vzít úvěr „za hubičku“.
      Každá varianta má něco. Rychlá je dobrá na úvěry tak do 500 000, pak jsou už moc vysoké splátky. Nad 500 000 je dobrá standardní a pomalá buď pro ty děti,nebo když chcete úvěr splácet 30 let (=finanční sebevražda).

    • quendolina
      quendolina

      Lussy, taky mám dotaz: Je výhodné dávat mimořádnou splátku na překlenovací úvěr? Zrychlím tím přidělení potřebného bodového hodnocení?

    • Lussy

      Zapomněla jsem na důležitou věc:
      při úvěru na rekonstrukci u stavební spořitelny Vám přijdou peníze zálohově na účet, Vy je utrácíte a pak donesete do spořitelny daňové doklady, že jste peníze utratili. U hypotéky většinou banka proplácí jen faktury dodavateli, takže pokud si člověk chce něco udělat svépomocí je to velký problém.

    • Lussy, v souvislosti se zmiňovanou odpovědí v článku „přeplatíte max. o 1/3“ se musím zeptat – proč stavební spořitelny (nebo ty v článku?) neuvádějí RPSN? Kladla jsi na ni důraz ve svých předchozích článcích, tak jen že v tomto případě o ní není zmínka…

    • bokul

      Diky za dalsi pokracovani.

      Pridala bych zkusenost z rodiny. Manzel (jeste v dobe, kdy jsme se neznali) mel stavebko. Jelikoz ma dum, na kterem planoval opravit strechu, jeho poradce mu doporucil si „zarezervovat“ pujcku na opravu strechy (planovana castka 200 tisic). K tomu, aby mu uver predschavlili musel zajistit oceneni domu, v katastru nechat zapsat zastavni pravo ustavu, u ktereho sporil, musel nechat barak pojistit. Uver si nevzal, protoze opravu strechy nezrealizoval. Platit za vedeni preschvaleneho uveru a dalsi poplatky a co me nejvice sokovalo, ackoli daval kazdy rok 18 tisic na stavebklo, nedostal ani korunu statni podpory a diky tomu, ze uver nezrealizoval myslim prisel o vice nez ziskal. Takto predschvaleny uver mel 3 roky nez nakonec smlouvu vypovedel a ted ho nepresvedcim a nepresvedcim, aby sel do sporeni znovu (ackoli jiz za ne tolik vyhodnych podminek, jako byvaly drive).

    • ctiradka

      Lussy, další skvělý článeček… Tentokráte už to pro mne bylo více nových informací.. A taky mě překvapilo to hodnotící číslo, protože jsem koukala do našeho ročního vyúčtování, máme hodnotící číslo kolem 35 (stavebko od 2003, naspořeno tedy skoro těch 40procent – s letošním příspěvkem to přespoříme) a přitom ona stavební spořitelna má na webu nějaké info o hodnotícím čísle, že musí být 64…. Tož jsem z toho „voľaká zmatená“, že máme to hodnotící číslo „tak malé“….. Ale ej to jedno, zatím úvěr nepotřebujeme, ejnom mi to přijde teda „dost málo“ a přitom spoříme….

    Co na to říkáte?

    Vaši e-mailovou adresu si necháme pro sebe.

    Sdílet
    Sdílet
    TOPlist